デザートでは、日系法人・個人の方へ数多くの不動産売買サポートをジャカルタ、バリ島で行ってきました。
海外での不動産購入は、日本と違い様々リスクがございます。
不動産の売買のご相談は、デザートまでご相談ください。
【不動産購入の基本的な流れ】
１．現地の視察
２．不動産の調査
３．覚書（MOU）の締結
４．ノタリス（公証人）へ権利者調査・BPN（インドネシア国土庁）への各手続代行依頼
５．不動産売買契約証書（PPJB）の締結
６．不動産譲渡税と不動産取得税の支払い
７．売買代金の支払い
８．不動産譲渡証書（AJB/SPH）の作成
９．BPN（インドネシア国土庁）へ名義変更申請
１．現地の視察
不動産を購入する前は検討している不動産と、周辺環境を十分に確認しましょう。
インドネシアにおいては、購入不動産の調査義務は買主側にあり、物件の引き渡し後、売主に責任が発生しないことが原則となっているケースが多いため、購入前に不明点をしっかりと確認する必要があります。
２．不動産の調査
インドネシアにおいて購入不動産の調査義務は買主側にあります。
物件の引き渡し後は、売主に責任を問うことができないという意識を持ち、売主からの報告のみに頼らず、物件を購入する前に必要に応じて専門の業者を呼び、所有者情報や建物の状態、地盤の状況、周辺状況、法律上の制限など、しっかりと調査した上で検討を重ねましょう。
３.覚書（MOU）の締結
入念な物件の調査・条件面の交渉が完了し、問題がなければ覚書（MOU）を締結し、契約条件や金銭の支払い方法、引渡日などを記載します。
４．ノタリス（公証人）による権利者調査・BPN（インドネシア国土庁）との調整
インドネシアでは不動産売買手続きにノタリス（公証人）が大きく関わります。
ノタリスは不動産売買契約証書（PPJB）、不動産譲渡証書（AJB/SPH）を作成する権限を持ち、作成した書面に買主、売主とともに署名をします。
不動産売買契約証書を作成する前にノタリス（公証人）に依頼し、売主の権利者の正当性の確認する作業と、必要に応じて土地境界の確認など、インドネシア国土庁との調整を開始してもらいます。
５.不動産売買契約証書の作成
不動産売買契約証書をノタリス（公証人）が作成し、買主、売主がそれぞれ署名します。
また、契約書に盛り込まれている額の頭金を支払います。
６．不動産譲渡税と不動産取得税の支払い
インドネシアでは売買契約をした不動産の権利移転前に買主、売主双方が税金の支払いを済ませなければなりません。
買主は不動産取得税の支払い、売主は不動産譲渡税の支払いが必要になります。税金が支払われないとノタリス（公証人）が後述の不動産譲渡証書に署名をすることができず、不動産取引を完了することができません、
残代金の授受の前に税金の支払いが必要なため、売主の資金計画に応じ、売買契約証書締結時の頭金の額などは事前に十分な打ち合わせが必要です。
７．残代金の支払い
買主が売主へ売買代金のうち頭金を差し引いた残りの代金を支払います。
８.不動産譲渡証書（AJB/SPH）
ノタリスが不動産譲渡証書を作成します。
買主、売主双方が署名し、不動産譲渡証書を締結します。税金の支払い完了後、ノタリス（公証人）も不動産譲渡証書へ署名をすることが可能になります。
９．BPN（インドネシア国土庁）へ名義変更申請
不動産譲渡証書の締結後、インドネシア国土庁へ向かい、売買した不動産の不動産権利名義変更の手続きを行います。
その後、一般的には2－3か月後に不動産名義変更が完了します。